Albérletárak Budapesten kerületenként, 2026 ősz

Röviden: egy budapesti albérlet kínálati mediánja 2026 szeptember elején 260 000 Ft körül van havonta, nagyjából 5 százalékkal több, mint egy éve. Egy külső pesti garzon 160 000 Ft körül indul, egy háromszobás lakás az V. vagy a XII. kerületben ennek a háromszorosa.

A bérleti díj az, amit mindenki először kérdez, úgyhogy itt van kerületenként. Két dolgot tarts észben olvasás közben. Ezek kínálati árak a hirdetésekből, nem aláírt szerződések, és a kialkudott díj gyakran pár százalékkal alacsonyabb. Egy kerület ráadásul nagy hely: a VIII. kerületben ott van a Palotanegyed és olyan utcák is, amiket senki nem mutatna meg egy vendégnek, tehát a szám egy sáv közepe, nem árcédula.

Mennyibe kerül egy lakás az egyes kerületekben?

Egy egyszobás (garzon) budapesti lakást 2026 szeptember első napjaiban 150 000 és 240 000 Ft közötti havi díjjal hirdettek, egy kétszobásat 195 000 és 360 000 Ft, egy háromszobásat 260 000 és 520 000 Ft között, a nagy portálok kínálati díjai alapján, 5 000 Ft-ra kerekítve. A sávot a kerület adja: az V., az I. és a II. kerület van a tetején (340 000 és 350 000 Ft közötti medián), a XIII. és a XI. a felső középmezőnyben (270 000 és 280 000 Ft), a VIII. és a IX. középen (240 000 és 250 000 Ft), a XIX., XX., XXI. és XXIII. kerület pedig az alján, 210 000 Ft körül. A rezsi és a közös költség erre jön rá, arról lentebb. A táblázat mind a 23 kerületet mutatja szobaszám szerint; a kisebb kerületeknél egy adott hét kínálata kevés, ezért nézd meg az élő hirdetéseket, mielőtt egy számhoz kötnéd magad.

Ahol a portálok közölnek kerületi mediánt, a táblázat azt követi: 240 000 Ft a VIII.-ban, 250 000 a IX.-ben, 270 000 a XIII.-ban, 280 000 a XI.-ben, 210 000 körül a XIX., XX. és XXI. kerületben, 340 000 és 350 000 között az I., II. és V. kerületben. A kisebb kerületeknél egy adott héten kevés a hirdetés, ezért ott a szám az élő kínálatból becsült érték; nézd meg az aktuális kínálatot, mielőtt ehhez igazodsz.

És a város körüli települések?

Az agglomeráció más piac. Lakás van Budaörsön, Dunakeszin, Érd és Szentendre központjában, de egy háromszobás hirdetés általában kertes ház, és egy ház négyzetméterára alacsonyabb, mint egy lakásé. A Pest vármegyei átlag az összes kiadó hirdetésre augusztusban valamivel 300 000 Ft fölött volt havonta, a házak húzzák fel. Ugyanazok a fenntartások érvényesek, még kevesebb hirdetésből számolva.

Hogyan mozogtak a bérleti díjak egy év alatt?

A KSH és az ingatlan.com lakbérindexe a hivatalos, havonta megjelenő sorozat. 2026 júliusában a budapesti kínálati lakbérek nominálisan 5,0 százalékkal voltak a 2025 júliusi szint fölött, és 76 százalékkal a 2021-es bázis fölött. Ez lassabb emelkedés, mint a 2021 utáni kétszámjegyű évek: 2026 tavasza szinte stagnált, május kicsit csökkent is, a szokásos nyári ugrás pedig júniusban és júliusban jött, amikor az egyetemisták és az újonnan érkezők keresni kezdenek. Egy év alatt a külső pesti kerületek drágultak a legjobban (6,7 százalék), a budai hegyvidék a legkevésbé (1,4 százalék), ami pont az a minta, amit akkor látsz, ha a bérlők arra váltanak, amit ki tudnak fizetni.

A gyakorlati olvasat: a piac nem szalad el, de olcsóbb sem lesz semmi. Ha ősszel költözöl, egyszerre kapod az év legnagyobb kínálatát és az év legnagyobb versenyét. Aki augusztusban reménykedő áron hirdetett, szeptember végére gyakran tárgyalóképes.

Mitől kerül egy lakás a kerületi sáv fölé vagy alá?

A kerület a sáv közepét adja, a lakás dönti el, hogy azon belül hova esik. A hirdetési adatok és a közvetítők által mondottak alapján, nagyjából súly szerint:

• Állapot. Egy frissen felújított lakásért 15 és 25 százalék közötti felárat kérnek ugyanahhoz a lakáshoz képest kilencvenes évekbeli konyhával. A felújítandó lakásban van az engedmény, ha együtt tudsz élni vele.
• Új építés. A 2000 után épült házak a IX., XI. és XIII. kerületben négyzetméterenként drágábbak, és általában jár hozzájuk klíma, lift és parkoló. A szobák kisebbek, ezért a havi díj nem mindig magasabb, mint egy nagy téglalakásé a közelben.
• Emelet és lift. Egy negyedik emelet lift nélkül egy téglaházban olcsóbb, mint ugyanannak a háznak a második emelete. Az udvarra néző földszint még olcsóbb; az utcára néző földszint a legolcsóbb és a leghangosabb.
• Erkély, terasz vagy kert. Egy használható erkély a belső kerületekben érezhetően számít; egy terasz a budai hegyoldalban sokat.
• Bútorozottság. A teljesen bútorozott lakás többet kér, mint az üres, és nagyobb kaucióval jár. Erről külön útmutató szól.
• Fűtés típusa. A gázkonvektor magas belmagasságú lakásban a drága fajta; a távfűtés és a modern kondenzációs kazán kiszámítható. A kínálati díjat ez alig mozgatja, de azt igen, hogy télen mennyit fizetsz valójában.
• Tájolás és fény. Egy déli fekvésű, csendes udvarra néző lakás a sáv tetején ül; egy északi, világítóudvarra néző az alján. A hirdetésből nem látszik, a megtekintésen azonnal.

Mi jön a bérleti díjra?

Szinte minden budapesti hirdetés rezsi nélkül adja meg a díjat. Számolj közös költséggel, ami háztól függően nagyjából havi 10 000 és 30 000 Ft között van, plusz árammal, gázzal vagy távfűtéssel, vízzel és internettel. Egy 50 négyzetméteres lakásnál télen havi 40 000 és 90 000 Ft közötti összeg jön a bérleti díjra, nyáron kevesebb; a távfűtéses panel egyenletesen fizet egész évben, a gázkonvektoros téglalakás júliusban keveset, januárban sokat. Kérd el a tavalyi téli számlákat, mielőtt aláírsz. A rezsiről szóló útmutató soronként végigmegy rajta.

Hogyan alkudj?

A budapesti kínálati árakban van mozgástér, de nem sok: egy reálisan árazott lakásnál 5 és 10 százalék között, egy hetek óta hirdetettnél több. Az működik, ha te vagy az egyszerű bérlő. Ajánlj hosszabb határozott időt, a tulajdonosnak megfelelő beköltözési dátumot, vagy a teljes kauciót aláíráskor. Konkrét dolgokra hivatkozz, ne úgy általában a piacra: a hiányzó liftre, a régi kazánra, arra, hogy a hirdetés július óta fent van. Ha a díj nem mozdul, kérdezz a kaucióról (két hónap három helyett), az első évre szóló díjbefagyasztásról, vagy arról, hogy a tulajdonos vállalja a közös költséget. Egy írásos szerződés a megbeszélt számokkal és egy dátumozott leltárral többet ér, mint egy kis engedmény; olvasd el a kaucióról, a szerződésről és a közjegyzőről szóló útmutatót, mielőtt bármit aláírsz.