Lakásbérlés Budapesten: kaució, szerződés és a közjegyző

Röviden: egy hosszú távú budapesti albérletnél két havi kaució, írásos (gyakran kétnyelvű) szerződés és egy közjegyzői kiürítési nyilatkozat a szokásos, utóbbi nagyjából 40 és 60 ezer forint közötti díjjal. Egyik sem intő jel. Az összegen, a visszaadás feltételein és azon lehet alkudni, ki fizeti a közjegyzőt.

A budapesti lakásbérlés egyszerű, ha ismered azt a három dolgot, amit minden tulajdonos szóba hoz: a kauciót, az írásos szerződést és a közjegyzőt. Egyik sem intő jel önmagában. A lényeg, hogy tudd, mi a szokásos, mert így felismered, ami nem az. Ez az útmutató sorra veszi mindhármat, majd a rezsit, a lakcímbejelentést és a Ptk. felmondási szabályait, közérthetően, és anélkül, hogy jogi tanácsnak tettetné magát.

Mit jelentenek a bérlésnél használt kifejezések?

A hirdetések, a szerződések és a tulajdonosok ugyanazt a tucatnyi szót használják. Ha ezeket ismered, egy bérleti szerződés nagy része magától érthető.

Mennyi a kaució Budapesten?

A kaució az a biztosíték, amelyet a budapesti tulajdonos a bérlet teljes idejére visszatart, és kiköltözéskor ad vissza, levonva a rendeltetésszerű használaton túli károkat és a kifizetetlen számlákat. Bútorozott lakásnál két havi bérleti díj a szokásos összeg; bútorozatlan vagy hosszabb bérletnél gyakori az egy havi; a három havi a felső határ, és érdemes alkudni rá. A magánbérbeadásnál a törvény nem szab felső határt a kauciónak, és nem mond határidőt a visszaadására sem, ezért mindkettőt a szerződésnek kell rendeznie: írjátok bele az összeget, a visszaadás határidejét (tisztességes kikötés az átadástól számított 15 nap, a záró mérőállások elszámolása után) és azt, hogy mit lehet levonni belőle. A kulcsátvétel napján és kiköltözéskor is írjatok alá egy egyoldalas átadás-átvételi jegyzőkönyvet a mérőállásokkal és a meglévő hibákkal, és készíts dátumozott fotókat. Ez az egy oldal a legtöbb kauciós vitát még a kezdete előtt lezárja.

Mit tartalmazzon egy jó bérleti szerződés?

A magyar jog megengedi a szóbeli bérleti megállapodást, de neked írásos kell. Kétnyelvű szerződés természetes, ha a bérlő nem olvas magyarul; általában a magyar szöveg az irányadó, ezért ellenőriztesd valakivel, akiben megbízol. Egy teljes szerződésben legalább ezek szerepelnek:

• Mindkét fél teljes neve, lakcíme és igazolványszáma, valamint annak igazolása, hogy a bérbeadó a tulajdonos, vagy a tulajdonos felhatalmazásával ad bérbe.
• A pontos cím emelettel és ajtószámmal, és hogy a bérlethez tartozik-e tároló, pince vagy parkolóhely.
• A bérleti díj, a pénznem, a fizetési határidő és az emelés módja (sok szerződés évente egyszer az inflációhoz igazít).
• A kaució összege, mire használható, és a visszaadás határideje.
• A kezdő nap és az időtartam: határozott vagy határozatlan, és mindkét fél felmondási ideje.
• Ki melyik rezsit és a közös költséget fizeti, és átíratjátok-e a mérőórákat a te nevedre.
• Bútor- és eszközlista az állapotukkal együtt.
• A neked fontos házirend: háziállat, albérlőtárs, dohányzás, vendégek, falfestés.
• Vállalja-e a tulajdonos a befogadó nyilatkozat aláírását.

Miért kérnek a tulajdonosok közjegyzőt?

Sok tulajdonos közjegyzői okiratot kér a bérlőtől, ezt hívják kiürítési vagy kiköltözési nyilatkozatnak. Ebben vállalod, hogy a szerződés lejártakor vagy jogszerű felmondásakor elhagyod a lakást. Mivel közokirat, a tulajdonos túltartózkodás esetén per nélkül, közvetlenül indíthat végrehajtást. Annyira elterjedt, hogy a kérése nem bizalmatlanság jele.

A közjegyzői díjat rendelet állapítja meg, és a szerződés értékétől függ, így egy hosszabb vagy drágább bérlet többe kerül. Egy egyszerű kiürítési nyilatkozat egy átlagos budapesti lakásra 2026-ban nagyjából 40 és 60 ezer forint között van; ha az okirat a bérleti díj fizetését is tartalmazza, érezhetően több lehet. Gyakran a bérlő fizeti, de a megosztás vagy a tulajdonos által fizetett díj sem ritka, ezért kérdezz rá, mielőtt beleegyezel. Bármelyik közjegyző elkészíti; a kamara közjegyzőkeresője kerületenként listázza az irodákat. Vidd magaddal az igazolványodat, és olvasd el az okiratot aláírás előtt: csak arra kötelezhet, ami a szerződésedben már benne van.

Mit mond a törvény a felmondásról?

A bérletet a Ptk. (a bérletre és a lakásbérletre a 6:331-től 6:348-ig terjedő szakaszok) és az 1993. évi lakástörvény szabályozza, utóbbi főleg az önkormányzati lakásokra vonatkozik, de néhány szabálya a magánbérletre is. Határozatlan idejű szerződésnél a lényeg: a Ptk. 6:347 szerint bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhat fel, hacsak a szerződés más felmondási időt nem köt ki. A határozott idejű szerződés a lejáratig tart, és egyik fél sem szállhat ki belőle korábban, ha a szerződés nem ad rá lehetőséget, ezért kérj kilépési (break) záradékot, ha szükséged lehet rá.

Ha a bérlő nem fizet, a lakástörvény szerint a bérbeadónak először írásban kell felszólítania; a bérlőnek nyolc napja van fizetni, és a bérbeadó csak ezután mondhat fel, legalább tizenöt napos felmondási idővel. Tartsd arányban: a lényeg, hogy a tulajdonos nem zárhat ki csak úgy, és a bérlő sem hagyhatja abba csak úgy a fizetést. Kétség esetén kérdezz ügyvédet vagy a kerület lakossági jogsegélyét.

Rezsi és közös költség

A bérleti díjat általában rezsi nélkül adják meg. Számolj a fűtéssel, árammal, vízzel és gázzal, valamint régi házakban a közös költséggel, amely a lépcsőház takarítását, a liftet és a közös javításokat fedezi, és háztól függően jellemzően havi 15 és 40 ezer forint között van. Kérd el a tavalyi téli számlákat; a fűtés az a tétel, amely a legtöbb újonnan érkezőt meglepi, főleg a magas belmagasságú, gázkonvektoros téglalakásokban. A távfűtéses panel és az új építésű lakás sokkal kiszámíthatóbb.

Írásban rögzítsétek, hogyan fizeted a rezsit: vagy a te nevedre kerülnek a mérők, és közvetlenül a szolgáltatónak fizetsz, vagy a tulajdonosnál maradnak, és a tényleges számlák alapján térítesz. Mindkettő szokásos; az egyetlen kerülendő megoldás a fix havi rezsiátalány elszámolás nélkül.

Lakcím bejelentése

Ha tartózkodási engedélyhez, bankhoz vagy munkához lakcímkártya kell, a tulajdonosnak alá kell írnia egy befogadó nyilatkozatot, és ezzel jelentkezel be a kerületi kormányablakban. Ezt a szerződés aláírása előtt beszéljétek meg; egyes tulajdonosok elzárkóznak, mert nem bejelentve adják ki a lakást, és ilyenkor könnyebb továbblépni, mint beköltözés után. A lakcímbejelentés nem ad tulajdoni vagy többlet bérlői jogot, ezt érdemes elmondani egy bizonytalan tulajdonosnak.